Nuovi equilibri: tra smartworking e e-commerce

Anche se il lavoro sta lentamente tornando in presenza, sono moltissime le aziende che si sono rese conto dei vantaggi del lavoro flessibile e hanno deciso di ridurre gli investimenti immobiliari investendo quanto risparmiato in bonus e attività per i dipendenti che preferiscono l’home office. Ma se lo smartworking svuota gli uffici, ci pensa l’e-commerce a ridare fiato al mercato immobiliare. Mai come oggi il commercio al dettaglio si è spostato online, con l’esigenza di magazzini sempre più grandi e organizzati, sia per i commercianti che per i servizi di logistica e spedizioni. Diamo un’occhiata a due scenari, per certi versi, contrapposti: quello statunitense e quello italiano.

Negli USA, la logistica rappresenta un segmento del RE alla ribalta

L’emergenza sanitaria da Covid-19 ha innescato un calo globale della domanda di superfici commerciali. Il volume delle transazioni è stato quindi debole in molte regioni del mondo. Gli investimenti focalizzati sulle superfici per il commercio al dettaglio o per gli uffici hanno subito cali anche in borsa.

Già dalla metà dello scorso anno, l’azienda ShipBob, colosso nel campo della logistica orientata all’e-commerce B2C, ha dimezzato i propri uffici del quartier generale di Chicago, affittandone la metà, mentre ha raddoppiano i propri spazi di stoccaggio, che sono attualmente 24 ma che prevede di aumentare fino a 35 entro l’anno. Quest’esempio illustra chiaramente il trend in atto in questo segmento del settore RE un po’ ovunque, ma più marcatamente nel mercato americano.

Negli USA, infatti, gli immobili industriali stanno toccando oggi il loro minimo storico ed è già partita la caccia a nuovi terreni edificabili da destinare alla costruzione di magazzini e centri di smistamento. Anche gli affitti sono in salita, facendo registrare in media un +7% rispetto ad un anno fa. In alcune aree strategiche della West Coast, come la California, gli affitti di spazi industriali aumentano con numeri a due cifre proprio come conseguenza di una guerra al rialzo delle aziende che si contendono ogni metro quadro. Di contro, lo spazio negli uffici abbonda: nella Bay Area di San Francisco, per esempio, per la prima volta dopo anni gli affitti sono in drastico calo e gli spazi liberi in esubero. Anche perché i giganti dell’High Tech della zona, che stanno iniziando a ripensare un futuro di lavoro ibrido, sono disposti a subaffittare gli spazi in surplus con un ribasso del 30% rispetto al valore di mercato. È indicativo il fatto che gli uffici liberi siano passati dal 6% al 19%, percentuali paragonabili a quelle del post Bolla Dot-com. Un fenomeno simile sta accadendo anche a New York e sulla East Coast, sebbene in misura minore.

In Italia: più equilibrio tra spazi dedicati agli uffici e allo stoccaggio delle merci

E in Italia? In che misura questo nuovo fenomeno sta influenzando il settore del RE nazionale?

I dati raccolti durante la pandemia da operatori specializzati nel settore parlano di scenari a medio termine in cui il lavoro da remoto in Italia crescerà dall’attuale livello stimato del 5% fino al 30-40% (il doppio della media europea del 17%). Oltre che di una riduzione degli spazi fisici in termini di metri quadrati con una forbice compresa tra il 5% ed il 30%. Tuttavia, «la specificità del tessuto insediativo italiano, caratterizzato da poche grandi città e da una molteplicità di città medie e piccole, con centri storici dal patrimonio storico-artistico ineguagliabile», afferma Roberta Capuis, Responsabile del Settore urbanistico e Rigenerazione urbana della Confcommercio, «rappresenta un unicum» rispetto al tessuto insediativo d’oltreoceano. Infatti, anche se il nostro Paese sta assistendo ad un susseguirsi di chiusure dei negozi al dettaglio (sconfortante il panorama di saracinesche abbassate in ogni città), il cambio di trend del settore non è così nettamente delineato, proprio in ragione delle nostre peculiarità immobiliari e… culturali. Anche Lino Enrico Stoppani, Presidente della FIPE, ritiene che «in ogni centro abitato del Paese, le nostre imprese non sono solo attività economiche, ma luoghi di comunità». Lo stesso Stoppani non minimizza l’impatto avuto dal Covid sull’economia delle imprese italiane, ma ribadisce che «la fase più acuta dell’epidemia ha stimolato nuove consapevolezze sull’importanza di poter contare sul quotidiano servizio offerto dai pubblici esercizi, attività che si distinguono anche per il loro ruolo sociale, storico, culturale e antropologico».

Inoltre, secondo un articolo apparso su ilfattoquotidiano.it, né a Roma né tantomeno a Milano si assiste a un rallentamento degli investimenti nel settore RE destinato agli uffici, probabilmente per una questione di “prestigio”. «Le sedi centrali non potranno scomparire», dice al fattoquotidiano.it Massimo Roj, architetto e amministratore delegato di Progetto CMR, tra i massimi esperti del settore progettazione uffici a Milano come all’estero, «perché sono dei simboli prima ancora che degli edifici, sono l’elemento di catalizzazione e inclusione».

Non mancano però neanche nel Bel Paese gli investimenti importanti nel settore della logistica, come quello di Poste Italiane, che ha appena inaugurato un super-hub a Landriano, in provincia di Pavia. Sarà il più grande d’Italia dedicato all’e-commerce. Una struttura da 80mila metri quadrati e da 60 milioni di euro d’investimento che permetterà, a pieno regime, di smistare 300mila pacchi al giorno grazie a 600 addetti ai lavori e a un sistema automatico per lo smistamento capace di gestire 39mila pezzi all’ora, con macchine interconnesse e robot che caricano direttamente sugli automezzi.

In sintesi, in Italia, non si assiste a quel riassestamento complessivo del settore del Real Estate in ragione di un maggior peso delle strutture dedicate all’e-commerce rispetto agli spazi ad uso ufficio, così come sta avvenendo in alcune zone del Nord America. Una diversa mentalità e cultura aziendale, un diverso (e per certi versi unico) tessuto immobiliare e un diverso atteggiamento verso l’impiego dell’home working stanno consentendo una situazione molto più equilibrata e stabile. Priva di eccessi.